关于虚假售楼广告的法律问题探讨

Release date:2015-07-16   |   Click to rate:

[内容提要]:售楼广告的华美精致描写与交房时的种种不尽人意构成了购房者的巨大的心理落差,是目前商品房销售中非常普遍的问题。本文试从现行法律及法理角度进行剖析,以寻求解决纠纷的方案。本文主要分三个部分:1、售楼广告的法律性质,是要约还是要约邀请;2、对虚假售楼广告的法律适用问题;3、虚假售楼广告的民事法律责任问题,最后提出要尽快完善我国关于售楼广告的法律规定,明确各方责任。

      售楼广告几乎天天出现在我们的视野中,已成为人们购房的主要信息来源,也确实为人们选购商品房提供了不少便利。但目前在繁多的售楼广告中良莠并存,消费者难以辩别。有些看似美丽无比的售楼广告,事实上却存在不少的虚假,夸大成分,购楼者满心欢喜地签约,付款,期待着称心如意地住进新居,结果却大失所望。这种例子并不少见,有些自认倒霉,有些不断投诉、诉讼,但处理时却让人觉得法律适用上存在一定的难度,引起法律界的争议。
笔者在本文中试图从现行法律及法理角度对此作出剖析,以有利于纠纷的解决。

      一.售楼广告的法律性质
      所谓广告是指商品经营者或者服务提供者承担费用,通过一定媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业性行为。而售楼广告的目的是为了向社会公众介绍楼盘情况,吸引社会公众购买相应楼盘,也是商业广告的一种。
      根据我国《合同法》的规定:一般的商业广告是希望他人向自己发出要约的意思表示,属于要约邀请;如商业广告的内容符合要约规定的,可视为要约。而售楼广告通常是向不特定的社会公众发出的,从《合同法》角度分析,只能作为要约邀请,而不能视为要约,不具有约束力。
      正是基于这一点,有些开发商及其委托策划的营销公司往往在商业广告(或楼书)中将自己的楼盘描绘得非常完美,不断夸大优势、掩盖弱势,在楼盘的宣传资料中将彩图做得十分的吸引人,再加上比例不尽协调的模型,导致购楼者的购楼选择往往是跟着广告走。特别是在预售阶段,楼盘尚处于“空中楼阁”的状态,广告的决定因素更大。
      笔者认为,将售楼广告简单地理解为要约邀请是不妥当的。因为一般的商业广告仅仅是介绍,推销商品或服务,而这种商品服务是实实在在的,看得见摸得着的东西,广告仅起了介绍的作用,真正影响消费者作出购买商品决策的还是商品本身。但是,预售楼盘的广告不仅仅起到介绍作用,还成了“空中楼阁”最直接、最具体的形象表述。作为购楼者在预购时难以见到房屋本身,见到的仅仅是是这件“外衣”。同时,现在的预售楼盘的广告往往是十分具体、详尽,有图纸和说明的。据此,笔者认为,预售楼房广告应是购楼合同的有效组成部分,是预售房屋的外在体现,应视为要约的一部分。而现房的售楼广告仅仅是一种要约的邀请。这种区分有利于我们在司法实践中处理因预售广告而引起的售楼纠纷,特别是所交付房屋与预售的售楼广告大相径庭的案件,以确定违约责任。

      二.虚假售楼广告的法律适用
      我国现行的法律对虚假广告的处理依据是:
      1.1994年1月1日起施行的《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
      对此,有人主张商品房欺诈也应适用双倍罚金。笔者以为这种措施只适用于具有严重欺诈的情况,例如将无权出售的房屋出售的,或将抵押,查封房屋重复出售等严重恶意行为;但如处理售楼广告中有虚假成分的,一律适用此罚则,恐怕也会引起不良的后果,不利于房地产业的正常发展。毕竟商品房所涉价格较高,广告之虚假程度各不相同,各种案件情况复杂,故不能一概而论。
      2.1994年10月27日通过的《中华人民共和国广告法》第38条规定:“发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者,广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当承担连带责任……”
      笔者认为《广告法》系行政性法规,主要调整的是行政法律关系,它难以调整平等主体之间的民事法律关系。《广告法》中规定的法律责任主要是行政处罚方式,当然也明确了“赔偿损失”的民事责任承担方式,但规定过于笼统,在实践中难以操作。特别是在实践中遇到诸如小区绿化、设施、环境等虚假广告的问题,又如何应用“赔偿损失”原则呢?赔偿款是否应归社区公众所有?等等,这些问题没有具体规定。
      3.1997年2月10日起施行的《房地产广告发布暂行规定》(国家工商行政管理局令1996第71号),该《规定》对房地产广告的内容作了比较详细的规定,但未对违反该《规定》的行为作出具体的责任承担方式的规定,仅作了行政处罚方面的规定。
      由于在我国房屋成为真正意义上的商品是较晚的,而《消法》、《广告法》的规定较早,所以这二部法律中并未对虚假售楼广告的民事责任作出具体的规定。故笔者以为不能生搬硬套,而须对《消法》作出相应的修改、补充。而后一部的《规定》仅适用于行政管理,有必要通过有关的法规将其完善,规定具体的的民事责任,以解决平等主体间的民事纠纷。

      三.虚假售楼广告的民事法律责任
      我国《广告法》中已规定了虚假广告所应承担的行政处罚责任及行政处罚主体,但对于民事法律责任,仅提出了赔偿损失的原则,而未作详细的规定。
      由于售楼广告,特别是预售楼盘的广告具有特殊性,笔者认为有必要就虚假售楼广告的民事法律责任作专门的探讨。
      ㈠承担民事法律责任的主体
      笔者认为如售楼广告具有虚假成分,应承担民事法律责任的主体为:
      1.开发商(即广告主)
应承担主要责任。这是因为从广告行为来看,广告主要起主导作用的;从本文前述分析的特殊要约来看,开发商是合同一方的当事人,如广告中有虚假,应视为违约,应承担违约责任。
      2.营销策划公司
      如果单从工商局核定的经营范围看,我们很难把这类公司视为广告经营者或发布者;从合同观点看,这类公司又非售楼合同主体,不能承担民事责任、但从现实情况来看,营销策划公司实际上是售楼广告的策划者,制作者、虚假售楼广告往往是在“策划”过程中产生的。有些口头虚假承诺,甚至是开发商都不得而知的。所以,笔者认为如果“虚假”成分是在“营销策划”过程中产生的,营销策划公司应承担连带民事责任,以彻底改变目前营销策划公司这种“华而不实”的广告风气,以净化售楼广告。
      3.广告经营者,如广告经营者对售楼广告的审查不严,未按《规定》要求进行核查,在发布的广告中有明显违反《规定》内容的,误导消费者的,应承担民事赔偿责任。如为证件不齐,不可预售的楼盘进行宣传的,应追究广告经营者的民事责任。
      ㈡民事责任的承担方式
      对于虚假售楼广告的民事责任的承担方式,笔者认为均按《消费者权益保护法》的双倍惩罚性赔偿原则来处理是不妥的,应区别对待。
      1.只有售楼广告中存在严重虚假成分,直接影响房屋交付、使用的,才能适用双倍惩罚赔偿的原则。
      2.对于售楼广告中含有虚假成分,这种虚假成分足以影响、改变购房者作出错误性选择的,应允许购房者退房,并赔偿相应的经济损失。
      3.对于售楼广告中含有虚假成分,但并不构成根本性、决定性影响的,可以不允许退房,但需作出实际交付与广告承诺所相差部分内容的经济补偿。而且这种经济补偿应同等地给予小区的每个业主,而不论其起诉与否,并将所有的补偿额以业主名义给小区物业公司,作为专项改善小区环境使用。

      综上,笔者认为应将预售楼盘广告作为购房合同的有机组成部分,预售楼盘广告是要约的特殊形式,如售楼广告是虚假的,应由责任各方来承担相应的民事赔偿责任。建议尽快完善我国关于售楼广告的法律规定,以明确各方的民事责任。